A. IL CASO:
Lo Studio ha recentemente affrontato la questione relativa alla cessione di un’agenzia immobiliare – l’agenzia Beta – ed in particolare alla possibilità per il cessionario – la società Alfa – di subentrare nei contratti di mandato immobiliare.
Nello specifico, Alfa, una nota società internazionale di intermediazione immobiliare, aveva manifestato interesse per l’acquisizione dell’agenzia Beta, attiva nel settore immobiliare con sede in Italia. Nel contesto di questa operazione, è sorta una questione di rilievo giuridico, ossia l’ammissibilità e le modalità mediante cui Alfa possa subentrare nei contratti di mandato precedentemente stipulati da Beta con la propria clientela. La controversia ruota attorno alla natura stessa dei contratti di mandato immobiliare, convenzionalmente considerati contratti “personalissimi”, ossia contratti nei quali l’elemento fiduciario e la specifica identità delle parti coinvolte assumono un ruolo centrale.
In tale scenario, si pone il dubbio se la cessione dell’agenzia comporti anche il trasferimento automatico dei rapporti obbligatori in corso, oppure se sia necessaria una specifica manifestazione di consenso da parte dei mandanti originari.
Gli elementi essenziali da analizzare, dunque, riguardano: (i) la configurazione giuridica del contratto di mandato immobiliare e la rilevanza dell’elemento fiduciario tra mandante e mandatario; (ii) l’ammissibilità giuridica del subentro del cessionario nei contratti già in essere in capo all’agenzia ceduta; (iii) le eventuali modalità e condizioni alle quali tale subentro può realizzarsi, con particolare attenzione alla tutela delle parti coinvolte.
Questi profili risultano determinanti per valutare le possibilità di prosecuzione dei rapporti contrattuali in essere e le relative implicazioni dal punto di vista della validità, efficacia ed opponibilità nei confronti dei terzi, nonché per delineare le strategie più adeguate in vista della formalizzazione dell’operazione di cessione.
B. L’APPLICAZIONE DEGLI ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI IN MATERIA:
Il principio fondamentale che governa la materia è contenuto nell’art. 2558 del Codice civile, secondo cui “se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale“. Questa disposizione stabilisce un automatismo successorio che prescinde dalla volontà delle parti e dall’accettazione del contraente ceduto, rispondendo all’esigenza di favorire la circolazione di complessi aziendali completi ed efficienti.
A ben vedere, dunque, la cessione dei rapporti contrattuali a prestazioni corrispettive può avvenire automaticamente o ipso iure solo per quei contratti che non hanno carattere personale. Sebbene i contratti di mandato immobiliare siano generalmente considerati contratti “personalissimi”, la giurisprudenza ha elaborato nel tempo una soluzione equilibrata che consente di conciliare la suddetta circolazione di complessi aziendali e la tutela dei contraenti che hanno fatto affidamento sulla identità della controparte.
In primis, occorre rilevare che l’automatismo del subentro del cessionario nei contratti stipulati dal cedente opera per due particolari categorie di contratti: i cosiddetti “contratti di azienda”, aventi ad oggetto il godimento di beni aziendali non appartenenti all’imprenditore e da lui acquisiti per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale, e i “contratti di impresa”, non aventi ad oggetto diretto beni aziendali ma attinenti all’organizzazione dell’impresa stessa, come i contratti di somministrazione, assicurazione, appalto e simili.
Come precisato dai Giudici di Legittimità, tale subentro si produce come effetto naturale della fattispecie traslativa d’azienda (cfr. Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 30296 del 14 ottobre 2022).
Ciò premesso, nel settore immobiliare, la cessione di un’agenzia immobiliare viene generalmente fatta rientrare nella disciplina della cessione di azienda quando tale cessione comprenda l’insieme organizzato di beni e rapporti finalizzati all’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare. Difatti, seppur le agenzie immobiliari operino prevalentemente attraverso contratti di mandato, le stesse possono ben costituiscono vere e proprie aziende nel senso tecnico-giuridico del termine, dotate di un’organizzazione stabile di beni materiali e immateriali, rapporti contrattuali e avviamento commerciale.
Le ipotesi in cui il rapporto contrattuale ha carattere personale sono molto limitate e per opinione prevalente riguardano contratti nei quali la prestazione del contraente è oggettivamente infungibile o nei quali è stata inserita una clausola espressa di incedibilità.
La questione del carattere personalissimo dei contratti di mandato trova una soluzione articolata nella giurisprudenza. Il Tribunale civile di Reggio Emilia dell’8 febbraio 2002, ha chiarito che quando si procede alla cessione d’azienda cui è collegato il contratto di agenzia, il contratto di agenzia costituisce un tipico contratto attinente all’esercizio dell’impresa e all’organizzazione della struttura aziendale, sicché in caso di cessione d’azienda esso prosegue automaticamente con il cessionario, salvo che le parti abbiano stabilito diversamente.
La ratio di questa soluzione risiede nella considerazione che, nel contesto della cessione di azienda, i contratti di mandato immobiliare perdono in parte il loro carattere strettamente personale per assumere una connotazione più propriamente aziendale. Quando un contratto di mandato è funzionalmente collegato all’esercizio di un’attività imprenditoriale organizzata, dunque, la sua natura personalistica si attenua in favore dell’interesse superiore alla continuità dell’impresa e alla tutela dell’avviamento commerciale.
La disciplina trova ulteriore conferma nella considerazione che l’agenzia immobiliare, come organizzazione imprenditoriale, si caratterizza non solo per i singoli contratti di mandato ma per l’insieme coordinato di rapporti, competenze professionali, banche dati, relazioni commerciali e avviamento che costituiscono il vero valore dell’azienda. In questo contesto, i contratti di mandato assumono una dimensione che trascende la mera relazione personale per inserirsi in un sistema organizzato di produzione di servizi.
Si ritiene quindi che i contratti a “carattere personale” espressamente esclusi dall’ambito di applicazione dell’art. 2558 c.c. non siano propriamente quelli rientranti nella categoria dei contratti intuitu personae, ossia di quei contratti nei quali genericamente rileva la persona del contraente, bensì quelli nei quali la prestazione del contraente sia oggettivamente e soggettivamente infungibile, limitandone particolarmente l’ambito di applicazione.
Tuttavia, il legislatore ha previsto una tutela specifica per il contraente ceduto attraverso il diritto di recesso disciplinato dal secondo comma dell’art. 2558 c.c., secondo cui “il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa“. Nel caso dei contratti di mandato immobiliare, questo significa che il mandante può sciogliersi dal rapporto se il cessionario non offre sufficienti garanzie di affidabilità professionale o solidità economica.
La giurisprudenza di legittimità ha precisato che tale giusta causa può sussistere quando il cessionario non offra una sufficiente sicurezza di solidità finanziaria, e quindi non garantisca al terzo contraente il regolare adempimento delle obbligazioni derivanti dalla prosecuzione del contratto (cfr. Cassazione Civ., Sez. Lav., sentenza n. 21445 del 12 ottobre 2007). Questa tutela consente di bilanciare l’automatismo del subentro con la protezione degli interessi legittimi del mandante.
È importante sottolineare che il subentro automatico non è inderogabile. Le parti del contratto di cessione possono infatti pattuire diversamente, escludendo specificamente il trasferimento di determinati rapporti contrattuali. Tuttavia, come precisato dalla giurisprudenza, tale deroga deve emergere chiaramente dal tenore letterale del contratto di cessione, interpretato secondo le regole ermeneutiche stabilite dagli artt. 1362 e ss. c.c.
In conclusione, la cessione di azienda nel settore immobiliare è da ritenersi pienamente compatibile con la disciplina generale prevista dal Codice Civile, e comporta il subentro automatico del cessionario nei contratti di mandato, nonostante la loro natura tradizionalmente personalistica.
